Porque as parcelas do meu financiamento aumentou?

Parcelas do crédito imobiliário ficam salgadas com a escalada da inflação

Quem financiou imóvel com indexador IPCA ou poupança viu o valor das prestações subirem. Mas é possível contornar a situação.

Carne, gasolina, conta de luz e agora até mesmo a prestação do financiamento da casa própria aumentou. E a maioria sequer entende porque está pagando mais caro nas parcelas. Um dos principais motivos para isso é o seu indexador.

Em 2019 e 2020, os bancos, liderados pela Caixa Econômica, lançaram linhas de financiamento indexadas ao IPCA ou à rentabilidade da poupança.

Isso quer dizer que o saldo devedor seria atualizado por esses indexadores no período do empréstimo, o que altera o valor das parcelas. Em outras palavras: se a inflação sobe ou a rentabilidade da poupança se eleva, suas parcelas e dívida crescem junto com elas.

A principal vantagem dessas linhas eram os juros baixos, a partir de 2,95% ao ano, bem abaixo dos juros de 8% ao ano daquela época, oferecidos nas linhas tradicionais atreladas à Taxa Referencial (TR). Para quem quitaria logo o empréstimo, essa modalidade de financiamento tinha um bom apelo.

O problema é que de lá para cá, a inflação disparou. Com ela, subiu também a taxa básica de juros, a Selic, num esforço do Banco Central para conter a alta de preços. E quando a Selic sobe, acima de 8,5% ao ano, a rentabilidade da Poupança também é elevada. Por isso, quem fechou contrato com este indexador ou outro ligado à inflação pode estar em apuros.

O comparador de taxas Melhortaxa fez uma simulação do impacto da inflação nas parcelas. Para se ter ideia, uma pessoa que comprou um imóvel de R$ 500 mil em setembro de 2019, com os menores juros disponíveis, de 2,95% mais IPCA, e pagou uma entrada de R$ 200 mil, atualmente tem um saldo devedor maior do que o dia em que fechou negócio.

O valor da primeira parcela desse empréstimo foi de R$ 1.660, enquanto o valor da parcela atual está em R$ 1.958. Um custo acima de R$ 300 a mais no orçamento familiar todos os meses.

Depois de 22 meses pagando prestações, o mutuário deve agora mais dinheiro do que no momento em que pegou o empréstimo. O saldo devedor, que antes era R$ 300 mil, agora está em R$ 334.135,15. A simulação considera um Custo Efetivo Total (CET) de 7,54% ao ano, que inclui despesas com seguros obrigatórios, além das taxas de juros.

Dois anos atrás, as projeções da inflação eram mais amenas e, pela simulação no fechamento do contrato, hoje este saldo devedor estaria na casa dos R$ 299 mil. Quem dera.

Nos bancos, a adesão às linhas e poupança não foi tão grande. Depois de entender onde estavam se metendo, muitas pessoas acabaram preferindo financiamento com a TR, que aumentou também, mas segue próxima de zero. É um indexador com variações menores, mais estabilidade, e justamente por isso as linhas têm juros mais altos. Quem financiou com TR pode até ter visto alteração no valor das prestações, mas foi algo mais suave.

A situação de encarecimento das parcelas é mais comum para quem financia diretamente com a construtora, que quase sempre fecha contratos com correção dos índices de inflação: IGP-M ou IPCA. O primeiro teve uma alta acumulada de 10,7% e o segundo, 11,9% nos últimos 12 meses.

“O reajuste é muito grande. No caso de imóvel na planta, por exemplo, até a entrega ele é feito pelo INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) - em maio, o indicador registrou inflação de 1,49%. Após a finalização, dependendo da empresa, pode ser o IGP-M ou o IPCA mais a taxa de juros. Diante do cenário econômico atual, temos clientes que se queixam da não amortização do financiamento. É quase como pagar aluguel", afirma Paulo Chebat, presidente da Melhortaxa no Brasil.

Sua idade pode interferir nas parcelas

Não é culpa só da inflação. A idade do tomador de crédito também tem impacto no valor das parcelas. Isso ocorre porque o financiamento imobiliário é formado por um Custo Efetivo Total (CET) que inclui seguros obrigatórios, como seguro de vida e de danos ao imóvel.

Em caso de morte, o financiamento é mantido e quitado pela seguradora. Por isso, quanto mais velho você fica, mais é visto como um usuário de risco para as seguradoras. Dessa forma, elas aumentam o valor da apólice e isso impacta nas suas prestações.

Qual a solução?

No segundo caso, da idade, a alternativa é buscar uma nova seguradora. Fazer cotações. No momento do fechamento de contrato, os bancos são obrigados a apresentar pelo menos duas opções de seguro. Eles costumam oferecer a seguradora do próprio grupo do banco e o segundo, em geral mais caro.

Mas nada impede que você busque outra seguradora ou que troque a sua mesmo após o início do financiamento.

"Para uma pessoa com mais de 40 anos, já começa a ter impacto bastante grande no valor da parcela. Migração para outro seguro, legalmente é possível. Não é simples. Mas geralmente há possibilidade mais barata no mercado. Os bancos travam esse processo, mas é possível fazer uma pressão nesse sentido, sabendo dos seus direitos", diz Chebat.

Para o primeiro caso, dos indexadores IPCA e Poupança, existe a portabilidade de crédito, em que um devedor pode fazer uma transferência de sua dívida para outra instituição financeira, com condições melhores que a anterior. Para isso, é preciso pesquisar bastante as melhores condições na concorrência.

É possível sair de uma linha de financiamento de IPCA ou Poupança para TR. No início, quando essas linhas foram lançadas há dois anos, isso não era permitido e quem aderia a linhas com IPCA tinha que seguir até o final. Mas agora, os bancos estão mais flexíveis e já dá para trocar o tipo de contrato.

De acordo com a Melhortaxa, a procura pela portabilidade de crédito aumentou nos últimos quatro meses. Por meio do mecanismo, também é possível trocar o financiamento de uma construtora para um banco, que quita os débitos em aberto e cria um novo contrato, saindo de uma taxa de juros que pode passar dos 12% ao ano para o patamar dos 9% + TR.

A economia no valor total do financiamento pode chegar a R$ 380 mil, no caso de um imóvel de R$ 950 mil, em um prazo de 16 anos (192 meses), por exemplo. É o que mostra uma simulação de troca de contrato em 2021, ano em que o IGP-M atingiu 17% no acumulado.

Recorra ao FGTS

O dinheiro do FGTS não é algo fácil de acessar, mas ele pode e deve ser utilizado para quitar o financiamento imobiliário.

"Para quem possui FGTS, uma boa alternativa pode ser utilizar este recurso para quitar o financiamento ou diminuir o valor das parcelas. Este é um recurso que rende 3% fixo + TR, uma rentabilidade bastante baixa no atual cenário, e que ao ser utilizado desta forma pode representar um alívio no orçamento familiar", diz.

Por Isabel Filgueiras, Valor Investe — São Paulo

25/07/2022

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