Você sabe o que é a taxa de evolução de obra?

Por: Araceli Ortega, gerente de vendas da Patronial Assessoria Imobiliária

Hoje nosso tema é TAXA DE OBRAS.

Vamos falar aqui com vocês um pouquinho sobre o que é, porque você paga e os valores a serem pagos.

Você sabe o que é a taxa de evolução de obra?

Mesmo que não tenha comprado um imóvel ainda, provavelmente já ouviu falar dela, que também é conhecida como “juros de obra”.

Ao adquirir um imóvel na planta, às vezes com um financiamento já pré-aprovado, você recebe uma previsão da evolução dos valores que pagará a título da taxa de evolução de obra.

E o choque ocorre justamente quando essa previsão não se concretiza e os valores máximos começam a ser cobradas muito antes do previsto.

E é por isso que tanto se fala da abusividade dessa taxa: geralmente o consumidor não é informado que, quanto mais rápido a obra evolui, mais dinheiro ela demanda e mais juros devem ser pagos.

Certa ou errada, porém, o STJ e os demais tribunais pelo país já consolidaram o entendimento de que ela não é abusiva, desde que siga algumas regras.

Por isso, aprenda de uma vez por todas tudo o que precisa saber sobrea taxa de evolução de obras.

O que é a taxa de evolução de obra?

Trata-se de uma taxa cobrada do consumidor em contratos de financiamento de imóveis ainda em construção (“na planta”), para a liberação dos recursos que auxiliarão na obra do imóvel.

O ideal é que você esteja familiarizado sobre O QUE É UM FINANCIAMENTO ASSOCIATIVO para entender corretamente o porquê da cobrança.

“Ah, mas eu não sei bem o que é um financiamento associativo.”

Então comenta aqui se você quer que façamos uma explicação do que é as vantagens dessa modalidade de financiamento.

Continuando:

Ou seja, uma vez que o consumidor adquire um imóvel na planta, ele se compromete a custear a obra junto com outros compradores.

E o custeio da obra é feito conforme ela evolui.

Não existe uma lei que fixe o seu valor, embora seja comum ficar em torno de 2% sobre o valor liberado pela instituição financeira.

Portanto, se a sua obra estava programada para ser entregue em 36 meses, e agora vai ser entregue em apenas 24 meses, os juros de obra crescerão proporcionalmente no mesmo ritmo.

Essa situação é muito comum em empreendimentos com vários prédios em que a incorporadora inicia a construção de uma torre, mas a outra, muito menos avançada, vende mais rápido.

Nesse caso, a incorporadora opta por acelerar a que já está mais vendida.

Mas, apesar de aumentar muito rapidamente os juros de obra, não há necessariamente prejuízo para o consumidor.

Afinal, quanto mais rápido for entregue a obra, mais rápido terminará a cobrança dessa taxa.

Quando essa taxa é válida?

Para a taxa de evolução de obra ser considerada legítima ela precisa ser prevista no contrato de financiamento.

É importante também que o vendedor informe ao comprador sobre a sua existência, e explique que os valores apresentados crescem conforme os valores são liberados pela financiadora.

E essa responsabilidade também é do agente financeiro com o qual você contrata o financiamento.

E por ser uma “taxa de evolução de obra”, quando a obra termina, essa taxa também deve ser encerrada.

Quando a taxa se torna abusiva?

Há várias hipóteses de abusividade na cobrança dos juros de obra, e vamos falar um pouco mais sobre as principais:

1. Quando não estiver no contrato

Parece óbvio, mas no Direito o óbvio precisa ser dito: para que a taxa de evolução de obra seja cobrada, é preciso estar prevista no contrato.

2. Quando é cobrada após a entrega das chaves

Pode parecer estranho, mas infelizmente ainda é comum que as instituições financeiras continuem cobrando a taxa (às vezes chamada de “encargo”) após a entrega das chaves.

Importante dizer que as chaves só são entregues após a expedição do “habite-se”.

Com isso, a obra é declarada encerrada pela própria construtora e confirmada pela Prefeitura.

E é a partir daí que se inicia o contrato de financiamento.

3. Quando é cobrada para além do prazo previsto em contrato

Todo contrato de compra e venda de imóvel na planta precisa ter um prazo pré-determinado para a entrega do imóvel.

E a lei 4591/64, após a (ainda) recente atualização, determina uma tolerância máxima de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega, desde que essa tolerância também esteja prevista no contrato.

Portanto, findo o prazo, a culpa pelo atraso é da construtora e da incorporadora, não podendo os juros de obra serem cobrados dos consumidores.

Como é cobrada essa taxa?

Essa parte é importante você saber como funciona um financiamento associativo, e um pouco de noções de porcentagem também.

Lembrando, que o que é passado é apenas uma “expectativa” do valor que será cobrado, pois existem várias variáveis que poderá influenciar nesses valores, o que veremos mais a frente.

Em resumo, num financiamento associativo você empresta o valor do banco mas só começará a pagar o seu empréstimo após a conclusão das obras e entrega do imóvel.

Mas para que a construtora possa construir o seu imóvel, o banco repassa mensalmente valores deste seu empréstimo conforme um cronograma de obras já pré-acordado.

Então vamos para a matemática.

Vamos imaginar de forma hipotética que você empresta o valor de R$ 100.000,00 a um prazo de obras de 20 meses a um juros linear de 5% ao mês.

“Lembrando que este é um exemplo hipotético. Esses valores variam conforme os valores contratados, prazo e instituição financeira”.

No primeiro mês de obras será repassado 5% do valor de R$ 100.000,00 para a construtora, ou seja, será repassado para esta o valor de R$ 5.000,00. Sendo assim, a sua taxa de obras será cobrada sobre o valor repassado para a construtora, não sobre o valor total do empréstimo.

No mês seguinte, serão repassados 5% referentes ao 1º mês de obras mais 5% referente ao mês atual, totalizando 10% do valor de R$ 100.000,00. Ou seja, no segundo mês será repassado o valor de R$ 10.000,00 para a construtora e a sua taxa será cobrada referente a esse valor repassado.

O mesmo ocorre sequencialmente todos os meses até que o valor repassado chegue a 100% do valor emprestado.

A Taxa de Obras é composta por:

Juros, Tarifa de Administração e Seguro.

E não... você não esta amortizando seu financiamento com o banco.

Você apenas esta pagando os juros do valor que o banco esta antecipando para que a construtora possa ir construindo seu imóvel acrescido de Seguros e tarifas administrativas.

O seguro obrigatório te protege em caso de invalidez ou falecimento deixando este imóvel quitado para os herdeiros.

O valor dessa taxa pode passar de 80%?

Sim, pode. Aliás, em alguns poucos casos, podem passar do valor da sua futura parcela. Isso se dá por vários motivos.

Como já pontuamos anteriormente, os valores podem ser bem diferentes daquele fluxo “previsto” por motivos de antecipação ou atraso de obras, que é o mais comum, ou por causa da inflação.

As parcelas do seu financiamento (e taxa de obras), fora a taxa de juros anual, ainda contam com um indexador. Esse indexador pode ser TR, Poupança ou IPCA.

Atualmente a SELIC passou de 13% ao ano o que puxou esses índices para cima também.

Traduzindo, a inflação em alta (assim como se encontra nesse momento), aumenta esses indexadores o que reajusta o valor de suas parcelas.

E quais são os valores dessa taxa que pagarei mensalmente para o banco?

O calculo é complexo, mas varia de 5% a até 80% do valor da sua futura parcela do financiamento com o banco após a entrega.

Há simuladores que conseguem fazer essa “previsão” para você. Mas o melhor mesmo é procurar seu corretor de imóveis que este saberá simular corretamente.

Mesmo a TR que sempre foi estável, neste ano de 2022 está em alta, o que pegou muita gente de surpresa.

Também é legal você saber que houve mudanças na forma de cobrança desses indexadores também.

Antes o calculo da atualização era mensal, porém o reajuste era anual. E como este era diluído no saldo devedor o cliente não chegava a sentir tanto o peso desse reajuste.

Mas agora, o calculo e o repasse são atualizados mensalmente.

Então sim, sua taxa de obras pode passar do valor de sua parcela, apesar de não usual, pode sim acontecer.

Mas não existe um limite de valor a ser cobrado de parcela?

Sim e não.

No financiamento SBPE o valor da parcela fica condicionado a 30% da renda do cliente e o que exceder disso vai para o saldo devedor.

No CVA (Casa Verde Amarela) não há esse limitador.

Não há uma explicação para isso, mas acreditamos que o banco optou por não aumentar o saldo devedor do cliente além do que já foi liberado.

Esperamos ter ajudado a esclarecer as dúvidas de vocês aqui.

Ainda tem dúvidas, nos envie uma mensagem, quem sabe a sua dúvida não é a dúvida de outras pessoas também.

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Fontes:

Jusbrasil.com

Haus Credi: https://www.youtube.com/watch?v=hxXkQ_yqwV0&t=101s (ótimo vídeo explicativo)

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https://www.patronialimobiliaria.com.br/imoveis-na-planta